Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chưa có dấu hiệu ấm trở lại ngay cả khi Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Văn bản 703 về Hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Trong bối cảnh này, nhà đầu tư thứ cấp không chỉ cần cập nhật liên tục các thông tin pháp lý và diễn biến thị trường, mà còn phải trang bị cho mình kiến thức chính xác về mô hình phát triển của loại hình bất động sản lai này, từ đó đưa ra những lựa chọn đầu tư sáng suốt.

Vị trí 
Các dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam thường nằm ở những điểm đến ven biển danh tiếng như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc với lối truy cập trực tiếp ra biển, và đã lan rộng sang những địa điểm ở các khu vực miền núi và cao nguyên như Đà Lạt và Sa Pa. Vài năm trở lại đây, khi những mảnh đất đắc địa trở nên khan hiếm và giá cả ngày càng đắt đỏ, các dự án đã chuyển dịch tới gần những trung tâm đô thị, nơi có điều kiện thiên nhiên hấp dẫn và hệ thống cảnh quan rộng được phát triển thêm như hồ nước và cây xanh. Các khu vực ngoại ô này cũng phù hợp hơn với việc hình thành những dự án nghỉ dưỡng theo dạng nhà phố thương mại. Trong đó, Hà Nội được nhiều chuyên gia đánh giá là trung tâm hấp dẫn hàng đầu châu Á đối với các dự án nghỉ dưỡng ven đô nhờ sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông và sự tăng trưởng mạnh mẽ của ngành du lịch, đặc biệt là động lực từ tầng lớp trung lưu trong nước với mức chi tiêu và tiêu chuẩn cuộc sống ngày càng cao.

Một góc Vinpearl Resort & Golf Phu Quoc 

Mô hình tổng thể và hệ thống tiện ích 

Hầu hết các dự án bất động sản nghỉ dưỡng trong quá khứ đều có diện mạo khá đồng nhất, trong khi gần đây xu hướng đã thay đổi với sự xuất hiện của các mô hình đa dạng hơn. Trong đó, một số dự án tập trung vào các hoạt động nghỉ dưỡng và giải trí, số khác thiên về chăm sóc sức khỏe và làm đẹp, trong khi nhiều dự án lại hướng đến phân khúc khách hàng gia đình. Một xu hướng nữa là sự hình thành của các khu nghỉ dưỡng có quy mô lớn và mang tính phức hợp, sở hữu lợi thế về giao thông thuận tiện với hàng loạt các hoạt động thể thao tại chỗ phong phú như đánh golf, tennis, leo núi ngoài trời, chạy bộ đường trường… Các dự án kể trên cũng bổ sung nhiều tiện ích từ các nhà hàng độc lập, câu lạc bộ bãi biển cho đến không gian giải trí để phục vụ những kỳ nghỉ dài ngày. Không chỉ vậy, kiến trúc cảnh quan tinh tế hơn và các dịch vụ gia tăng được chú trọng phát triển trên toàn khu cũng mang lại trải nghiệm bất tận cho khách hàng. 
Bên cạnh mô hình tổng thể tốt, chất lượng của dự án và bản thân bất động sản, bao gồm trang thiết bị, nội thất và đồ đạc, hệ thống giải trí và công nghệ, cũng là tiêu chuẩn lựa chọn quan trọng đối với các nhà đầu tư. Do phục vụ cho thuê lưu trú ngắn hạn, bất động sản nghỉ dưỡng phải có chất lượng cao cấp, sở hữu tính bền vững và sự thanh lịch vượt thời gian để duy trì giá trị với nhà đầu tư trong dài hạn. Mặt khác, dịch vụ bảo trì chuyên nghiệp và liên tục vốn là điểm mạnh của các nhà điều hành giàu kinh nghiệm, được coi là một tiêu chuẩn lựa chọn quan trọng.
Loại hình bất động sản 
Khi mới xuất hiện tại Việt Nam, nhiều bất động sản nghỉ dưỡng áp dụng mô hình một điểm đến mang phong cách sống như ngôi nhà thứ hai nằm giữa thiên nhiên và do chủ đầu tư trực tiếp vận hành. Các dự án này thường tập trung vào nhu cầu của chủ nhà và cũng chính là “người sử dụng” thường xuyên. Chúng cung cấp các biệt thự đơn lập có không gian làm việc tại nhà rộng rãi để tạo ra cuộc sống mang phong cách nghỉ dưỡng cho các chuyên gia, nghệ sỹ hoặc người về hưu.
Theo đà phát triển, ngày nay khách hàng tại Việt Nam mua bất động sản nghỉ dưỡng chủ yếu là để đầu tư. Các dự án thường được chia thành hai nhóm là biệt thự độc lập có 2 – 3 phòng ngủ với sân vườn và bể bơi riêng, và căn hộ kiểu studio hoặc 1 phòng ngủ trong các tòa nhà cao tầng. Các nhà phố thương mại hiếm khi được chào bán như bất động sản nghỉ dưỡng, bởi chúng phù hợp để ở lâu dài hơn là lưu trú ngắn hạn. Tương tự, nhà phố thương mại cũng khó có thể tham gia vào chương trình ủy thác quản lý cho thuê bởi nhà điều hành. 
Phương án quản lý và nhà điều hành
Hiện nay tại Việt Nam đang có hai phương án quản lý bất động sản nghỉ dưỡng: Thứ nhất, chủ đầu tư tự vận hành bất động sản mang thương hiệu do chính mình sáng lập, ví dụ như tập đoàn bất động sản hàng đầu Việt Nam là Vingroup với thương hiệu Vinpearl; Thứ hai, bất động sản được quản lý bởi một nhà điều hành quốc tế. Trong cả hai phương án thì dù bất động sản là biệt thự hay căn hộ đều sẽ phải tham gia vào chương trình ủy thác quản lý cho thuê. Có nghĩa là, bất động sản đó được tính như một đơn vị lưu trú trong khách sạn hoặc khu nghỉ dưỡng, được nhà điều hành quản lý và cho khách thuê ngắn hạn để tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư. Các chương trình ủy thác quản lý cho thuê thường là điều kiện bắt buộc trong các dự án được quản lý bởi nhà điều hành quốc tế; trong khi các dự án mang thương hiệu nội địa có thể linh hoạt hơn, ví dụ: chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng hoặc trang bị nội thất cho căn hộ của mình.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư mua một bất động sản nghỉ dưỡng không chỉ dựa vào giá bán mà còn phải cân nhắc nhà điều hành hoặc thương hiệu quản lý, vì đó là bảo chứng cho chất lượng cũng như dịch vụ được cung cấp trong suốt quá trình vận hành dự án. Đặc biệt, các thương hiệu quốc tế lâu đời và danh tiếng có lợi thế hết sức rõ ràng và là sự bảo đảm lợi nhuận tài chính mạnh mẽ cho các khoản đầu tư. Không chỉ vậy, các nhà điều hành quốc tế như InterContinental, Hyatt, Hilton, hay Marriott còn có mạng lưới khách hàng thân thiết rất lớn được thu thập từ các chương trình hội viên toàn cầu để đảm bảo tỷ lệ lấp đầy cũng như doanh thu cao trong suốt cả năm. Các tập đoàn này cũng sở hữu nhiều năm kinh nghiệm trong việc vận hành các bất động sản phức hợp trên toàn thế giới và duy trì các dự án này ở tiêu chuẩn quốc tế rất cao.
Cam kết lợi nhuận 
Như đã lưu ý, mục đích chính để sở hữu bất động sản nghỉ dưỡng tại Việt Nam đã chuyển từ sử dụng sang đầu tư. Vì vậy, các nhà đầu tư, nhà phát triển, và nhà điều hành đều hướng đến lợi tức cho thuê. Trước đây, nguồn lợi nhuận tới từ chương trình ủy thác quản lý cho thuê thường được tính dựa trên số ngày cho thuê bất động sản trong một năm. Ngày nay, hầu hết nhà phát triển tại Việt Nam cam kết một mức lợi nhuận cố định dựa vào giá mua bất động sản, trung bình khoảng 8 – 10% một năm trong vòng 8 – 10 năm sau khi khai trương dự án, cao hơn nhiều so với mức trung bình 5 – 7% trong vòng 3 – 5 năm tại các thị trường Đông Nam Á khác. Một vài chủ đầu tư thậm chí còn cam kết mức lợi nhuận trên 10% một năm để có lợi thế cạnh tranh hơn so với các đối thủ khác. Tuy vậy, các bất động sản đạt được lợi tức cho thuê cao thường có giá bán cao, nên nhà đầu tư có thể phải chấp nhận thời gian hoàn vốn ban đầu lâu hơn.
Xu hướng thị trường
Với sự phát triển liên tục của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, nhiều xu hướng sẽ duy trì sự ảnh hưởng đến toàn thị trường trong khi một vài xu hướng có thể chỉ tồn tại trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, xu hướng quan trọng nhất vẫn sẽ phải mang lại lựa chọn đa dạng hơn cho các nhà đầu tư cũng như “người sử dụng”. Đồng thời, sẽ có thêm nhiều phương án liên quan đến địa điểm, mô hình và phong cách, thương hiệu địa phương và quốc tế tham gia vào quá trình vận hành. Ở chiều ngược lại, điều này cũng cung cấp thêm lựa chọn về danh tiếng, mức giá và các dịch vụ được cá nhân hóa để cùng đạt được mục tiêu là thu hút thêm nhà đầu tư và du khách. 
Xu hướng trên sẽ ngày càng chiếm ưu thế và tiếp tục phát triển trong những năm tới, được thúc đẩy bởi sự gia tăng dân số cũng như tầng lớp trung lưu trong nước – được coi là nhà đầu tư trong tương lai, và quan trọng nhất là tiếp tục gia tăng mạnh mẽ lượng du khách quốc tế – chính là những người sử dụng cuối cùng mang lại lợi nhuận cho tất cả các bên liên quan.

Theo kinhdoanhvaphattrien.vn