Tập đoàn khách sạn có trụ sở tại Bangkok Minor International đang nộp đơn kiện Marriott International do kết quả hoạt động “cực kì đáng thất vọng” của JW Marriott Phuket Resort & Spa, một bất động sản mà Minor sở hữu toàn bộ và Marriott quản lý. Đây là trường hợp điển hình cho thấy những thách thức mà một chuỗi khách sạn toàn cầu phải đối mặt khi sở hữu quá nhiều thương hiệu tại một thị trường.
Đơn kiện được đệ trình vào ngày 12/07/2019 và vào ngày 04/09/2019, một tòa án ở Thái Lan tuyên bố vụ việc có thể được thụ lý.
Minor cho biết tổng lợi nhuận hoạt động trong sáu tháng đầu năm 2019 của JW Marriott Phuket Resort & Spa đã giảm 20% so với cùng kì năm ngoái và gây ra khoản thua lỗ ban đầu vào khoảng 18,7 triệu USD (tương đương với 570,6 triệu baht).
Khoản thiệt hại nói trên tuy nhỏ nhưng tập đoàn Minor, được sáng lập bởi doanh nhân người Mỹ Bill Heinecke, lại là một chủ đầu tư và nhà điều hành khách sạn lớn. Vì vậy, nếu vụ kiện thành công, các chủ đầu tư khác đương nhiên sẽ sử dụng những luận điểm tương tự để chống lại các nhà điều hành toàn cầu, trong trường hợp khách sạn của họ không hoạt động hiệu quả.
JW Marriot Phuket Resort and Spa
Trong một thông cáo báo chí, Minor cáo buộc nguyên nhân của tình trạng này “phần lớn là do thất bại của Marriott trong việc thúc đẩy hiệu quả kinh doanh của khách sạn, và sâu xa hơn là do những thay đổi gần đây trong chương trình khách hàng thân thiết của Marriott”.
“Không chỉ vậy, Marriott còn tăng áp lực cạnh tranh trực tiếp đối với JW Marriott Phuket Resort & Spa khi mở rộng thêm danh mục các khách sạn thương hiệu Marriott tại Phuket và các tỉnh lân cận. Điều này đặt ra những quan ngại to lớn của chúng tôi về các xung đột lợi ích, tình trạng bão hòa thương hiệu, sự sụt giảm hiệu quả kinh doanh, các vấn đề do luân chuyển nhân sự và khả năng của văn phòng Marriott tại khu vực này để hỗ trợ các khách sạn”, Minor cho biết.
Sau khi sáp nhập và trở thành chuỗi khách sạn lớn nhất thế giới, Marriott hiện đang vận hành 11 bất động sản tại Phuket. Theo Minor, các khách sạn này đang đối đầu với nhau một cách gay gắt.
Văn phòng Marriott khu vực Châu Á - Thái Bình Dương tuyên bố các cáo buộc trên của Minor là “vô giá trị” và cho biết “sẽ thực hiện tất cả các bước đi cần thiết để bảo vệ mạnh mẽ quyền lợi của Marriott được quy định trong bộ hợp đồng quản lý khách sạn và chống lại những cáo buộc từ phía Minor”.
Giữa Minor và Marriott có một hợp đồng ràng buộc quy định việc giải quyết những tranh chấp liên quan đến vận hành khách sạn thông qua Trung tâm trọng tài quốc tế Singapore. Điều này cũng bác bỏ các giả định của Minor cho rằng Marriott thiếu tin tưởng vào hệ thống pháp luật tại Thái Lan.
“Marriott đã hiện diện tại Thái Lan được gần 25 năm và đang quản lý 50 khách sạn tại đây. Chúng tôi cam kết phát triển hoạt động kinh doanh của mình tại Thái Lan và tôn trọng hệ thống pháp luật của nước sở tại”, Marriott tuyên bố.
“Quyết định tôn trọng cam kết trong hợp đồng không phản ánh niềm tin của chúng tôi vào hệ thống pháp luật của Thái Lan”, nhà điều hành này nhấn mạnh. Marriot cũng bày tỏ rằng “sự thất vọng vì Minor đã không coi trọng nghĩa vụ phải giải quyết tranh chấp thông qua trọng tài theo thỏa thuận và các điều khoản bảo mật khác trong hợp đồng”.
Marriott từ chối bình luận thêm về các khiếu nại của Minor hoặc các bước đi tiếp theo của mình, và cho biết họ bị ràng buộc bởi điều khoản bảo mật thông tin. Trong khi đó, Minor không cung cấp thêm chi tiết về các khoản phí phải trả cho Marriott khi vụ kiện xuất hiện trên mặt báo.
Trong thông cáo báo chí, Minor cho biết hiệu quả hoạt động của khách sạn “tiếp tục gây thất vọng rất lớn” và họ vẫn quan ngại về “hiệu quả vận hành của Marriott và các tác động do tình trạng cạnh tranh ngày càng gay gắt đối với JW Marriott Phuket Resort & Spa”.
Minor cho hay tập đoàn này “tự tin” vào thành công của vụ kiện.
Những thời điểm thử thách
Marriott đã quản lý JW Marriott Phuket Resort & Spa gồm 249 phòng và 12 phòng suites kể từ khi khách sạn này khai trương vào tháng 12/2001.
Tuy vậy, thị trường Phuket hiện đang trải qua một thời kỳ nhiều thách thức. Trong 07 tháng đầu năm 2019, lượng khách đến sân bay quốc tế Phuket đã giảm 5% so với cùng kỳ năm trước, theo thông tin từ đơn vị tư vấn khách sạn C9 Hotelworks có trụ sở tại Phuket.
Trung Quốc đại lục, thị trường khách lớn nhất của Phuket, đã không thể khôi phục số lượng du khách từng đạt được trước đây sau vụ tai nạn tàu gây chết người hồi tháng 07 năm ngoái. Trong 07 tháng đầu năm nay, lượng khách của thị trường Trung Quốc thu hẹp chỉ còn hơn 1,2 triệu lượt, so với hơn 1,4 triệu lượt vào năm trước. Cũng trong giai đoạn này, thị trường lớn thứ hai của hòn đảo là Nga đã giảm 3% lượng khách, trong khi thị trường lớn thứ ba là Úc đã giảm 1%, C9 Hotelworks cho biết. Điểm sáng thực sự duy nhất tới từ thị trường Ấn Độ, lần đầu tiên lọt vào một trong năm vị trí dẫn đầu với mức tăng trưởng 354% trong 07 tháng đầu năm 2019. Hàn Quốc xếp thứ 5 với lượng khách tăng 3%.
Ông Bill Barnett, Giám đốc điều hành C9 Hotelworks, cho rằng việc so sánh kết quả của nửa đầu năm 2019 với nửa đầu năm 2018 là quá khập khiễng.
“Thị trường khách sạn Phuket đã đạt được thành tích đáng kể trong nửa đầu năm 2018. Nhưng kể từ sau vụ việc tàu Trung Quốc bị chìm vào tháng 07 năm ngoái thì mọi thứ trở nên mất kiểm soát”, ông nói.
Bên cạnh vụ tai nạn tàu, sự giảm tốc của nền kinh tế Trung Quốc, cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung và việc đẩy mạnh đồng baht cũng phần nào khiến hiệu quả của tất cả các phân khúc khách sạn trên hòn đảo này xuống mức “thấp kỷ lục” vào tháng 05/2019 so với một vài năm trước đó, C9 Hotelworks cho biết.
C9 Hotelworks đã trích dẫn số liệu của công ty nghiên cứu và phân tích thị trường STR, theo đó doanh thu trên mỗi phòng khả dụng (RevPAR) ở Phuket trong 04 tháng đầu năm nay đã giảm 12% so với cùng kỳ năm 2018.
Khi được hỏi khách sạn nào dẫn đầu phân khúc hạng xa xỉ ở Phuket và việc lợi nhuận của JW Marriott Phuket Resort & Spa giảm 20% có gây ngạc nhiên không, ông Barnett nói: “Phân khúc hạng xa xỉ tại Phuket gồm nhiều bất động sản, từ những nơi có giá thuê phòng trung bình một ngày (ADR) từ 800 đến 900 USD một đêm tại Amanpuri và Trisara, hay xuống mức 150 - 200 USD một đêm tại các khách sạn năm sao nằm trong một chuỗi”.
“Điều chắc chắn là hiệu quả hoạt động của hầu hết các khách sạn tại Phuket trong nửa đầu năm 2019 đã sụt giảm mạnh mẽ so với cùng kỳ năm 2018”.
Mức giá và hiệu suất giảm không phụ thuộc vào vị trí hay thương hiệu, mà do xếp hạng của khách sạn, ông nói thêm.
Ngoài ra, tổng lợi nhuận hoạt động gộp (GOP) bị phụ thuộc vào các chi phí của khách sạn. Việc GOP giảm 20% là điều đáng báo động tại bất kỳ bất động sản nào, nhưng các yếu tố cấu thành con số đó còn do những chi phí khác, ông Barnett cho biết.
“Hầu hết các hợp đồng quản lý khách sạn đều quy định việc sử dụng trọng tài quốc tế trong các trường hợp tranh chấp. Vì vậy, việc cố gắng chọn Thái Lan làm địa điểm phân xử là điều rất lạ”, ông nói.
“Một cơn bão hoàn hảo”
Mọi thứ có vẻ ngày càng tồi tệ hơn đối với các khách sạn tại Phuket. Vào tháng 07/2019, C9 Hotelworks đã cảnh báo về “một cơn bão hoàn hảo” khi tình trạng cung - cầu trở nên mất cân bằng hơn với 55 khách sạn mới cung cấp tổng cộng 15.348 phòng đang được xây dựng, tương ứng với việc bổ sung thêm 18% lượng phòng vào năm 2020 so với 84.707 phòng hiện có.
Riêng các khách sạn mang thương hiệu quốc tế sẽ chào đón thêm 7.537 phòng. Trong đó, theo C9 Hotelworks, Marriott dự kiến sẽ khai trương Four Points by Sheraton Patong Beach gồm 600 phòng vào Q1/2020, và một khách sạn JW Marriott khác ở Chalong Bay gồm 189 phòng vào Q4/2020. Marriott cũng sẽ khai trương thêm khách sạn thương hiệu Courtyard by Marriott gồm 277 phòng ở Chalong Bay vào Q1/2021. Trong khi đó, JW Marriott Phuket Resort & Spa được đề cập trong vụ kiện nằm trên bãi biển Mai Khao, cách sân bay quốc tế Phuket khoảng 17km.
Hơn thế nữa, các khách sạn ở Phuket còn phải đối mặt với sự cạnh tranh từ dịch vụ lưu trú của các hộ dân và nhiều nhà nghỉ chưa được cấp phép.
“Thị trường du lịch Phuket đang ở trong giai đoạn trưởng thành, nên nguồn cung phòng lớn trong tương lai đã gây ra mối lo ngại về tình trạng cung vượt cầu cho cả các khách sạn đang hoạt động và những dự án đang xây dựng, cũng như tạo áp lực ngày càng lớn lên hệ thống cơ sở hạ tầng trên đảo.”, ông Barnett nói.
Việc Minor và Marriott có mối quan hệ vừa hợp tác vừa cạnh tranh ở Thái Lan là điều hiển nhiên. Trước đó, Minor cũng đã phát biểu rằng các vụ sáp nhập lớn đang ảnh hưởng xấu tới ngành khách sạn toàn châu Á.
St. Regis Bangkok, bao gồm các căn hộ nằm từ tầng 25 đến tầng 45 của khách sạn, cũng thuộc sở hữu của Minor và do Marriott quản lý. Khi Minor phát triển nhanh hơn, chỉ còn lại một vài khách sạn trong danh mục đầu tư là do nhà điều hành bên ngoài quản lý. Ngoài khách sạn thương hiệu St. Regis ở Bangkok và JW Marriott ở Phuket kể trên, nhà điều hành này còn hợp tác với Four Seasons để quản lý các khu nghỉ dưỡng ở Chiang Mai và Samui tại Thái Lan, và Radisson Hotel Group cho khách sạn Radisson Blu ở Mozambique.
Hiện tại, Minor đang có 523 khách sạn tại 53 quốc gia trên khắp Châu Á - Thái Bình Dương, Trung Đông, Châu Phi, Ấn Độ Dương, Châu Âu, Nam và Bắc Mỹ, hầu hết trong số đó mang thương hiệu Anantara, Avani, Oaks, Tivoli và NH Collection.
Theo kinhdoanhvaphattrien.vn